Se publicó la Ley 11/2020 de 18 de septiembre, aprobada por el Parlamento de Cataluña, en la que se establecen determinadas limitaciones a las rentas en contratos de alquiler en Cataluña. Una ley amparada, se supone, por la buena intención de protección (y quizás, por esos deseos irrefrenables de intervención) de las administraciones que gobiernan en estos tiempos, que, sin embargo y en opinión de quien firma, tiene un enfoque y una eficacia social discutibles, dado que contribuye, acaso accidentalmente, con la tónica habitual de este ya de por sí disparatado 2020: hiperregulación, de aplicación compleja y poca eficacia resultante.
Además, para añadir más condimento a la cuestión, nos encontramos con una ley que no nace con el empuje necesario que una ley necesita, dado que la misma ya ha sido objeto de diversas opiniones contrarias así como será objeto de algún anunciado recurso de inconstitucionalidad dado que, a decir de los propios órganos consultivos de la propia Generalitat de Cataluña, ésta se ha excedido en sus competencias que le vienen atribuidas por el Estatuto de Cataluña y la Constitución española.
Sin embargo, pese a eso, esta regulación precursora en España, al margen del resultado de las acciones contrarias a ella, no es más que una evidencia de la tendencia que existe hoy, no sólo en España[1] sino también (mal de muchos…) en importantes capitales europeas (París, Berlín,etc).
Es una Ley cuyos puntos esenciales son:
- La piedra angular radica en que se limitan las rentas de determinados contratos de arrendamiento, dependiendo de una declaración previa de “áreas con mercado de vivienda tenso”[2], declaración que queda al arbitrio de la Administración catalana.
- La ley afecta a todos los contratos de arrendamiento que se firmen en las denominadas áreas con mercado de vivienda tenso una vez entrada en vigor la ley, siempre y cuando sean contratos de arrendamiento para residencia permanente, quedando excluido así los arrendamientos de local de negocio o de uso distinto de vivienda, los cuales serán objeto de diferente regulación.
- La aplicación de la ley y del límite se estructura en dos vertientes: un límite por índice de referencia, publicado por la Generalidad de Cataluña, y un límite marcado por los anteriores contratos de arrendamiento de la misma vivienda.
- La aplicación de tales límites es diferente según el perfil del arrendador.
- Así, a la persona jurídica arrendadora se le aplica el precio de referencia establecido para una vivienda de similares características en la misma zona. Pero además, si ésta vivienda ha sido objeto de arrendamiento en los últimos cinco años, se le aplicará el precio del anterior arrendamiento como límite máximo.
- Para los arrendadores persona física, se establecen determinadas excepciones según los ingresos que tengan los arrendadores (es decir si son especialmente vulnerables) o los ingresos previos de los arrendatarios (si éstos tienen ingresos superiores). Si esto sucede, no se aplicará el límite de renta consignado en el último contrato de arrendamiento del que haya sido objeto el inmueble en cuestión; asimismo, el límite de referencia no se aplicará si el último contrato de arrendamiento del inmueble se había llevado a cabo entre parientes.
- Existe, sin embargo, la posibilidad de incrementar las rentas en la parte superior del índice publicado por la Generalitat en aquellos casos en los que el inmueble arrendado cuente con servicios o características adicionales (ascensor, conserje, piscina comunitaria, vistas…) o sea de nueva construcción o reciente rehabilitación.
- Como es habitual en el entorno actual, el legislador ha optado por el régimen sancionador contra el incumplimiento frente a la otra opción más compleja, pero sin duda más positiva, de incentivar a los propietarios.
En conclusión, es una legislación que nace con vocación de permanencia pese a las posibles actuaciones que puedan llevarse a cabo por diferentes actores. Desde el punto de vista de quien firma el presente, es una ley que, si bien a corto plazo puede beneficiar a los arrendatarios de rentas bajas, parece que no solucionará el problema a largo plazo, provocando previsiblemente una caída de la oferta en las zonas de arrendamiento tenso y una subida de precios en las zonas que no lo sean, incrementando las diferencias y promoviendo más el mercado de compra que el de arrendamiento. Y desde el punto de vista jurídico, aparece como una ley más bien proteccionista con el arrendatario, olvidando al arrendador (personaje de perfil más diverso de lo que parece, actor principal de esta comedia pero que ha quedado totalmente olvidado para el legislador) que no profundiza ni analiza el problema del arrendamiento en su totalidad y que limita el dinamismo del mercado, cercenando la libertad de contratación y la autonomía de la voluntad, pilar indiscutible de la relaciones contractuales entre ciudadanos libres.
[1] El Gobierno socialista ha dejado clara su intención de promover regulaciones en el precio de los arrendamientos privados.
[2] Aquellos municipios o partes de municipio que están especialmente en riesgo de no disponer de la suficiente dotación de viviendas de alquiler a un precio asequible que permita acceder a las mismas a toda la población.
Alfonso Abadía Jordana es abogado y socio de Abadía & Abadía Abogados
